Résidence principale ou secondaire, il est devenu très commun, voir en pleine expansion, de louer sa maison sur de courts séjours, à des périodes clés de l’année : c’est ce que l’on appelle la location saisonnière.
Ces 15 dernières années les plateformes comme Airbnb ou Abritel (entre autre) ont totalement démocratisé cette activité mais surtout elles l’ont rendu plus facile et accessible à tous. Et la crise sanitaire n’a fait qu’augmenter cet engouement pour ce mode de vacances car les voyageurs se sentent plus rassurés de séjourner entre eux, en plus petit comité.
Si la location saisonnière a donc le vent en poupe et que des milliers de personnes se lancent chaque année dans l’aventure, il n’en reste pas moins que c’est une activité commerciale à part entière avec des prestations de services et des encaissements. Il y a aura donc des besoins à combler et certaines compétences à maitriser ou à déléguer si vous voulez que votre expérience de loueur et celles de vos locataires soient réussies. Vos choix et vos compétences impacteront directement votre rentabilité.
Voyons cela ensemble !
I- Optimiser votre bien pour la location
On vient d’en parler la location saisonnière se développe à vitesse grand V, il y a donc sur le marché plus de concurrence qu’avant. Pour rester dans la compétition vous devrez vous assurer d’équiper au mieux possible votre bien pour qu’il soit attractif aux locataires : j’ai déjà vu des clients refuser une location parce qu’il n’y a avait pas de machine à café Nespresso !
Il y a donc des essentiels à prévoir pour offrir un confort maximal à vos locataires. Rappelons que certains voyagent en avion ou train, d’autres en voiture et qu’ils ne souhaitent pas s’encombrer de choses telles que machine à café, sèche-cheveux, lit parapluie etc… Il est devenu par ailleurs indispensable de fournir aussi le linge de maison. En effet à bien égal, les locataires choisiront sans aucun doute celui qui fournira le linge. Vous comprenez donc qui y a un certain investissement à prévoir pour équiper votre bien au départ mais aussi pour remplacer éventuellement certaines choses chaque année.
Je vous ai préparé une check liste gratuite de tous les éléments indispensables à fournir dans votre location selon la gamme de prestations que vous visez. Mais aussi les éléments qui ne sont pas obligatoires mais qui seront très appréciés et vous démarqueront et enfin les éléments à éviter!
Parce que MIEUX équipé ne veut pas dire TROP !
Plus votre bien sera chargé en meubles, objets et équipements divers, plus il sera long à nettoyer mais aussi à vérifier pour les l’états des lieux.
Il m’arrive chaque année de refuser de prendre l’intendance de certaines propriétés parce-que je les trouve trop chargées. Ce n’est pas de la fénéantise de ma part, c’est juste que je sais que notre ménage doit être impeccable dans tous les recoins de la villa et que, plus elle sera encombrée inutilement, plus elle sera décourageante à faire pour nous, qui avons déjà énormément de travail à faire dans un laps de temps souvent réduit.
Pour être attractifs aussi bien pour vos locataires que pour vos futurs prestataires de services, il faut donc trouver le juste milieu entre l’atmosphère trop neutre et vide d’une chambre d’hôtel et vos goûts personnels qui peuvent s’avérer décourageants dans la pratique.
II- Bien communiquer et gérer les demandes de locations
Première étape indispensable car sans clients, pas de revenus locatifs ! Selon votre budget, vos compétences et le temps que vous pouvez y consacrer, plusieurs options s’offrent à vous :
1- Faire appel à des professionnels de la location : agences immobilières ou porteurs d’affaires indépendants qui ont déjà des portefeuilles clients et dédient leurs ressources à en trouver de nouveaux. Cette option est la plus couteuse (entre 15 et 20% de votre loyer, notez que certains n’incluent pas l’accueil client dans ce tarif).
Les avantages:
Vous ne vous occupez absolument de rien. Vous pouvez faire appel à autant de professionnels que vous le souhaitez puisque vous ne les rémunérez que s’il y a location. Ils gèrent les demandes, les contrats, les assurances, parfois les états des lieux, mais aussi les litiges s’il y en a. Attention de ce dernier cas, Il arrive souvent que l’agent immobilier soit plutôt en faveur et concilient avec son locataire qu’il ne souhaite pas perdre de son portefeuille client; assurez-vous donc de bien leur signifier votre seuil de tolérance en matière de dégâts pour qu’ils en parlent bien dans leur contrat. Je reviendrai en détail sur ce sujet dans un prochain article.
2- Les plateformes en ligne de location, vos propres site internet ou page Facebook. Dans ce cas vous devrez vous même gérer tout le travail, notez que certains managers, conciergeries ou intendances proposent de le faire pour vous. Dans tous les cas cela sera souvent moins cher qu’une agence immobilière.
Mais vous devrez savoir :
Mettre en ligne votre annonce avec de très bonnes photos, c’est indispensable. N’hésitez pas à faire appel à un photographe spécialisé dans l’immobilier, certains qui démarrent proposent ce service pour moins de 150€. Vous devrez aussi très bien argumenter votre annonce : la localisation, les atouts, les petits plus que vous proposez et dissipez les inquiétudes éventuelles, je pense notamment aux mesures sanitaires et à l’hygiène etc.. Je vais vous préparer une checklist des points importants pour mettre en ligne une annonce de manière efficace… Alors restez bien connectés!
Être réactif aux demandes : certaines plateformes pénalisent les temps de réponses trop longs et si c’est le cas, vous relèguent dans les dernières pages. Mais le client aussi, comme pour tout achat, est en mode décisionnaire un certain laps de temps, il perd très vite l’intérêt ou l’attention s’il n’a pas de réponses rapides à ses questions. Assurez-vous donc de mettre en place un système de notifications et de dédier un temps de réponses pour rester compétitif.
Être aimable, patient et avoir de l’empathie: vous vendez un lieu de vacances, pas une baguette, il y aura forcément des demandes particulières. Les clients louent une maison ou un appartement privé, qu’ils espèrent chaleureux et accueillant. Vous pouvez leur répondre sur un ton un peu familier en utilisant leur prénom par exemple, ou en leur donnant quelques anecdotes personnelles. Ça les mettra tout de suite dans une ambiance conviviale de vacances.
Préparez vos propres contrats de location et états des lieux. Pour vos locations en directe mais aussi pour les plateformes (même si elles proposent un système de prises en charge des litiges), je recommande d’intégrer un contrat personnalisé pour votre offre. Pour le faire valoir, pensez à le préciser dans votre annonce en ligne (souvent dans la partie le règlement intérieur, écrivez “toute réservation vaut pour acceptation du contrat en pièce jointe”. Ceci est surtout pertinent pour les propriétés de standing où les dégâts peuvent vite atteindre des centaines d’euros.
III- Bien préparer et entretenir la maison entre chaque location
Si trouver des clients est évidement essentiel, il reste assez facile de faire appel aux nombreuses agences immobilières ou plateformes en ligne. Par contre il est devenu très difficile au vu du volume de travail en saison, de trouver des prestataires de services pour le ménage et la gestion des locataires.
Ce travail peu glamour, difficile et souvent mal rémunéré est presque toujours un choix par dépit pour les personnes du secteur.
Hors nous sommes tous d’accord sur un point, et encore plus depuis la crise sanitaire : UN MÉNAGE DE QUALITÉ EST L’ÉLÉMENT INCONTOURNABLE si vous voulez perdurer dans la location saisonnière.
Encore plus que pour le ménage chez le particulier, le locataire en vacance s’attend à trouver un lieu immaculé et ne doit surtout pas voir ou sentir la présence des précédents occupants. Cela peut très vite être répugnant et les conséquences peuvent être importantes : un client qui décide de partir ou qui laissera un commentaire assassin en ligne, une agence immobilière qui ne voudra plus louer votre bien car peu fiable en terme de qualité.
Vous avez donc 2 options :
1- Allouer un budget pour faire appel à des professionnels de l’intendance mais attention la qualité des prestations ne sera pas toujours garantie. Essayez donc de demander autour de vous les avis des personnes qui font déjà appel à leurs services ou aux agences immobilières qui connaissent peut-être le prestataire en question.
Société de nettoyage, conciergerie ou manager qui sous traitent le ménage, femme ou homme de ménage en microentreprise : il existe un panel de prestataires et selon votre cas de figure certains choix s’avèreront plus judicieux que d’autres.
Je vais dédié un article sur ce sujet très important pour vous aider à mieux choisir vos prestataires de services mais aussi comment les aider en leur offrant les meilleurs conditions de travail. Nous verrons aussi comment vous rendre attractif pour que les plus sérieux et fiables d’entre eux, aient envie de collaborer avec vous.
2- Si votre bien est petit ou que vous n’avez pas le budget pour faire appel à des professionnels, vous pouvez très bien décider de faire le ménage vous-même et de préparer la maison entre chaque groupe.
Attention toutefois, à chacun son métier ! On pense tous faire plutôt bien le ménage chez soi mais un nettoyage pour de la location est tout à fait différent et le degré d’exigence est évidement assez haut.
Lorsque j’ai débuté dans l’intendance de résidences secondaires, je pensais être méticuleuse, voir maniaque sur la propreté mais j’ai vite vu que pour faire un ménage de qualité, dans un temps imparti et de manière régulière, il faut être bien équipé, avoir une méthode et une bonne organisation du travail.
Pour économiser votre énergie, éviter de vous faire mal et aussi ne rien oublier pour un rendu impeccable, vous devrez travailler de manière professionnelle même si vous débutez. Vous n’avez pas le choix, c’est essentiel. Bien sûr sans expérience vous pouvez y arriver mais vous risquez juste de perdre un temps précieux (surtout si vous entretenez votre bien locatif à coté de votre job à plein temps !)
Au vu des nombreuses demandes, j’ai créé un programme en ligne sous forme de tutoriels vidéos de ménage où je vous montre et vous partage en détails tous mes protocoles de travail, équipements et conseils de pro.
C’est avec cette méthode que je forme chaque année mes équipes qui, même sans expérience dans le ménage, arrivent très rapidement à m’offrir un travail de grande qualité.
Pour conclure, comprenez qu’à bien égal en superficie et type de prestations (même nombre de chambres, sdb, prestations extérieurs, piscine, pool house etc..) vos frais de gestions seront sensiblement les mêmes (ménage, accueil locataire, équipements nécessaires etc) que vous louez votre bien 800€ ou 2500€ la semaine. Le seul aspect qui varie c’est la commission en fonction de votre loyer sur chaque location. Celui-ci sera aussi déterminé par rapport à votre localisation et le volume de concurrence.
Comme je le disait en intro la location saisonnière, même à petite échelle est un business à part entière et comme toute entreprise, pour être rentable il s’agira donc pour vous, de bien décider quels besoins et compétences vous pourrez gérer vous-même et lesquels vous devrez déléguer pour obtenir les meilleurs résultats tout en étant rentable.
Beaucoup de loueurs, par soucis d’économies, font eux même certaines choses alors qu’ils ne les maitrisent pas et prennent donc le risque de louer peu ou mal et d’avoir de mauvais retours sur expérience.
Voilà donc un premier aperçu des essentiels à comprendre et maitriser avant de vous lancer dans la location saisonnière.
je vous dit à très vite pour plus de contenu !
Amicalement,
Carole
Besoin d’aide pour vous lancer : faites-vous accompagner par un professionnel !