Il existe beaucoup de plateformes de location pour les particuliers qui ont chacune leurs avantages et leur inconvénients. C’est difficile au début de savoir laquelle choisir selon votre bien, votre cible de locataire mais aussi selon vos connaissances en la matière.
Aujourd’hui je vais vous parler d’Airbnb et Abritel qui sont selon moi les plus accessibles à tous et qui offrent des conditions de réservations particulièrement adaptées aux loueurs de biens entiers et de façon saisonnière. Pour ce qui est de Booking je trouve qu’elle correspondra plutôt aux professionnels de la location aguerris qui s’auront s’adapter aux résas dernière minute et aux très courts séjours.
Si vous préférez voir la vidéo plutôt que lire, c’est juste là !
Les infos que je vais vous donner aideront surtout à comprendre les critères de performance de votre annonce, ce qui pourra vous être utile si vous démarrez ou si votre objectif est de louer plus souvent.
Mon but c’est qu’à la fin de cette vidéo vous sachiez quelle plateforme vous correspond le plus.
En effet au début je recommande de n’en n’utiliser qu’une, surtout si votre activité de location est secondaire et que vous n’avez pas forcément trop de temps à y consacrer.
Au bout de quelques mois, quand vous serez rodé, vous pourrez décider de mettre votre bien sur plusieurs plateformes à la fois.
I- LES COMMENTAIRES
Tout d’abord on va évidemment parler des commentaires car c’est, de nos jours, le nerfs de la guerre on le sait, si on veut prouver notre sérieux et convaincre nos futurs clients.
Il sera plus ou moins facile d’en avoir selon la plateforme choisie.
En effet, AIRBNB encourage beaucoup plus pour ne pas dire “harcèle carrément” le propriétaire comme le locataire a laisser un commentaire. Au départ du séjour, vous avez respectivement 14 jours pour en déposer un. Vous ne pouvez pas voir ce que l’autre personne a écrit tant que vous ne l’avez pas fait vous-même.
Alors attention contrairement aux idées reçues, si vous décidez de ne rien écrire (soit par choix soit parce-que vous avez oublié) mai que l’autre l’a fait, son commentaire sera quand même publié sur votre annonce au bout des 14 jours.
En tout cas le fait de recevoir des notifications régulières pendant ces 14 jours, nous disant “pensez à laisser un commentaire” ou “untel vous à laisser un commentaire ” vous le découvrirez quand vous en aurez laisser le vôtre. Et bien souvent cela pique tellement la curiosité et que ça nous incite à le faire aussi bien l’un que l’autre.
Sur Abritel c’est à peu près le même principe, on vous demande d’évaluer votre client en lui donnant des étoiles, par contre vous ne pouvez pas laisser de texte.
Le locataire reçoit aussi une notification dès son départ mais lui aura le droit de laisser un commentaire écris, en plus des étoiles.
S’il ne le fait pas tout de suite, on vous invitera à lui demander de laisser un commentaire via la plateforme (ce qui pour certains est un peu gênant, ils ont peurs d’être trop pushy). Alors que dans le cas d’Airbnb les rappels viennent toujours de la plateforme.
Vous avez 1 an pour laisser un commentaire sauf dans le cas où l’un des deux a laissé son évaluation tout de suite, cela ouvre alors comme Airbnb un délai obligatoire de 14 jours à l’autre personne pour le faire. Passé ce délai ça ne sera plus possible.
Contrairement à Airbnb, la plateforme Abritel ne mets pas trop de pression, et je trouve que les liens pour laisser un commentaire sont un peu moins intuitifs.
Je pense aussi que et le fait que le locataire ne reçoit pas vraiment d’évaluation écrite sur son comportement cela lui importe peu parfois de laisser un commentaire de son coté…
Du coup, la conséquence, selon moi, est qu’il est plus difficile d’obtenir des commentaires sur Abritel que sur Airbnb.
On va en reparler en fin de vidéo avec le thème du super hôte, mais sachez qu’obtenir des bons commentaires devra être une de vos priorités si vous voulez réussir en location.
Pour cette raison surtout si vous démarrez, je conseille de privilégier Airbnb.
II- LES CONDITIONS D’ANNULATIONS
Il faut savoir qu’Airbnb propose des conditions beaucoup plus souples qu’Abritel.
En effet la plus stricte qu’ils proposent consiste à un droit d’annulation sans frais jusqu’à 14 jours avant arrivée. Et pour une annulation faite entre 14 et 7 jours avant l’arrivé, vous garderez seulement 50% du montant totale. Alors même si la tendance est aux réservations de dernières minutes depuis quelques années, je vous garantis qu’il sera difficile de relouer votre bien en 7 jours surtout s’il est grand et à un budget élevé.
Alors qu’Abritel propose une gamme d’annulations plus avantageuses pour les propriétaires.
Les conditions vont de la super stricte où aucun remboursement n’est proposé (ce que bien sur je ne recommande pas si vous voulez être un minimum attractif dans la foule des offres).
Ensuite vous avez des conditions strictes qui donne droit a une annulation sans frais jusqu’à 60 jours avant la date d’arrivée. Puis une condition ferme pour 30 jours avant arrivée et une modérée pour l’annulation sans frais jusqu’à 14 jours avant arrivée.
Alors vous verrez que les plateformes vous incite fortement à mettre des conditions ultra souples pour être plus attractifs, vous comprenez que si votre bien est grand, long à préparer avec bcp de frais de gestion, vous ne souhaiterez pas perdre une résa à la dernière minute.
Cependant si vous voulez être performant et attractif à vos futurs locataires l’un des critères pour eux sera d’avoir des conditions d’annulations correctes (surtout en ce moment avec le Covid). Quand vous aurez atteint une certaine notoriété vous pourrez vous permettre de mettre des conditions un peu plus strictes.
Donc je recommande d’être entre les 2 en proposant une annulation sans frais entre 30 jours et 14 jours et comme on a vu que de toute façon sur Airbnb vous n’aurez pas le choix, vous pouvez privilégier encore une fois celle-ci.
Un dernier point sur les annulations, sachez que si vous annulez une réservation en tant que propriétaire, cela impactera négativement votre taux d’annulations et vous perdrez énormément en visibilité et positionnement sur les plateformes.
III- DEVENIR SUPERHÔTE AIRBNB ou HÔTE PREMIUM ABRITEL
Il est évidemment très intéressant d’obtenir ce statut car il donnera accès à certains avantages selon les plateformes et votre annonce sera classée plus haut dans les recherches. Sans parler du fait que certains locataires utilisent toujours le filtre super hôte dans leur recherche car il savent qu’ils réserveront un bien fiable, avec une garantie de bonne prestation.
Je vous rappelle quand même qu’il y a pas mal d’arnaques sur le net et de très mauvaises expériences clients sur ces plateformes donc ce statut est clairement rassurant pour un locataire.
Les 2 plateformes examinent vos performances tous les trimestres et sur la base des 365 derniers jours. Cependant elle ont des critères d’éligibilité différents qui peuvent rendre l’accès à ce statut plus difficile surtout au démarrage.
Je vais vous donner rapidement ces critères même si le sujet mériterait d’être un peu plus décortiquer quand on veut savoir comment atteindre ce statut tant convoité. Au moment de chaque évaluation, vous devrez donc avoir sur les 365 derniers jours :
POUR AIRBNB :
- au moins 10 séjours terminés ou l’équivalent de 100 nuitées achevées
- Un taux de réponse supérieur ou égal à 90%
- Un taux d’annulation inférieur ou égal à 1%
- Une note globale de 4.8
Les avantages : vous obtenez un badge qui offre la reconnaissance de votre fiabilité, vous êtes mieux classé dans les recherches, vous recevez un bon cadeau de 100$ tous les ans.
POUR ABRITEL :
- Au moins 5 réservations en cours ou 60 nuits réservées (et non pas terminées comme sur airbnb)
- Un taux d’acceptation des réservations supérieur ou égal à 90 % (et non pas un taux de réponse)
- Un taux d’annulation inférieur ou égal à 5 %
- Une note moyenne d’au moins 4,3
- Trois avis ou plus vérifiés
Les avantages : Vous obtenez un badge, pareille, qui vous rend plus visible et facile à trouver, une meilleure position dans les recherches et une assistance prioritaire avec le centre d’aide.
Par contre ce qui est nouveau c’est que vous pourrez accéder au programme BOOST. En fait vous accumulez des points que vous utilisez ensuite de façon stratégique pendant l’année pour booster votre annonce et la faire remonter dans les pages de recherche. Un peu comme un référencement payant. Ça c’est un vrai plus !
En tout cas, vous l’aurez compris j’aurais plutôt tendance à vous conseiller de démarrer votre activité avec Airbnb qui proposera une plateforme plus intuitive, leur blog et questions fréquentes sont très bien fait. Ils envoient régulièrement des conseils pour optimiser votre annonce.
Alors je tiens à préciser que je ne suis absolument pas sponsorisée par Airbnb (j’aurais bien aimé!!), c’est juste mon avis personnel suite à mes années de pratique sur les 2 plateformes.
Voilà j’espère que cela vous aura un aider,
Amicalement,
Carole Anita.
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